blosse blog: “Zorgvastgoed is geen rocket science”

Ontwikkelingsmanager zorgvastgoed bij Syntrus Achmea Ralph Sommer werkt sinds 2010 aan de beleggingsportefeuille Zorgfonds. Zorgvastgoed is een opkomende markt met een grote maatschappelijk impact. Ralph Sommer over risico’s en kansen in het ontwikkelen van zorgvastgoed. ‘De Nederlandse vastgoedmarkt heeft nog een grote achterstand in conceptontwikkeling.’
 
Dit artikel is geschreven door Jorick Beijer & Marije Blok en verscheen 21-10-2014 op Gebiedsontwikkeling.NU


Ralph Sommer
: ‘In 2008 is het Zorgfonds gestart en in 2010 zijn wij gaan versnellen met de ontwikkeling van het fonds. Dat heeft alles te maken met de markt. Het Zorgfonds startte in de tijd dat de zorgondernemer verantwoordelijk werd voor zijn vastgoed. Het was een transitiefase, waarin zorgondernemers pas net begonnen met het maken van strategische huisvestingsanalyses. In die periode was er bij hen ook terughoudendheid om nieuwe concepten te ontwikkelen met partijen als Syntrus Achmea. De markt is interessant, maar je moet de risico’s kennen. Wat gaat er om binnen de muren van die zorginstelling? Wat is de bedrijfsvoering, wat kan hij ons bieden? Door het scheiden van wonen en zorg blijven bepaalde doelgroepen langer thuis wonen. Daarbij is er veel verouderd vastgoed. Dit biedt mogelijkheden voor zorgondernemers, bijvoorbeeld om het vastgoed op te waarderen naar zelfstandige woonruimte. Maar dat is niet hun business, ze zijn immers geen vastgoedexploitanten. De risico’s zijn dus groot.’

Zorgteam
‘Vanaf 2010 kwam er steeds meer duidelijkheid over de financierbaarheid van zorg. Door alle lagen van de organisatie heen hebben we een zorgteam samengesteld. We praten bijvoorbeeld met assetmanagement, fondsmanagement en het ontwikkelbedrijf om te komen tot de beste beleggingsproducten. Zorgvastgoed is een zelfstandige asset-klasse met verschillende focusgroepen: levensloopbestendige woningen, intramurale zorg, anderhalvelijnszorg. Daarnaast is er natuurlijk het ziekenhuisvastgoed, maar dat is een focusgroep waar wij niks mee doen. Vaak zijn het hele grote gebouwen met investeringen boven de 150-250 miljoen en we hebben nog te weinig gevoel waar dat heen gaat.’

Rendement
‘Wij werken voor Nederlandse pensioenfondsen, en investeren pensioengeld in vastgoed. Dat dient een maatschappelijk belang, want het is belangrijk dat deze fondsen door de tijd heen een goed rendement hebben. De producten die we met zorgondernemers ontwikkelen gaan over langdurige huurcontracten. De financiering komt met name uit de zorgverzekeringswet, maar ook uit de AWBZ. Wij maken een hoofdhuurovereenkomst en kijken hoe het ondernemerschap is geregeld. Dan kunnen we de risico’s inschatten. We werken doorgaans met 7 procent rendement over een looptijd van 20 jaar.’

Herontwikkeling
‘We hebben een heel aantal producten geacquireerd, die nu worden uitontwikkeld. Met Amstelring bijvoorbeeld De Makroon, in het centrum van Amsterdam. Met 132 wooneenheden, een parkeerkelder, zorgplint en 4.000 vierkante meter intramurale zorg. Zij wilden graag op de locatie terugkomen, maar dan volledig herontwikkeld. Van wat wij doen is 99% herontwikkeling. Dat heeft alles te maken met onze programma’s van eisen, de functionaliteit, de alternatieve aanwendbaarheid. Maar ook met kwaliteit. Wat wil de zorgorganisatie? We hebben de kennis en het vakmanschap om de wensen en eisen van de zorgondernemer te vertalen naar een plan. Daarnaast zijn wij gebaat bij de opzet van een gebouw in verband met waardebehoud. We willen het zó vorm gegeven dat als de zorgondernemer uiteindelijk vertrekt, het gebouw efficiënt kan worden getransformeerd naar een andere functie. Wij ontzorgen met de realiserende partij de zorgondernemer daarmee van begin tot eind.’

Nieuwbouw
‘Herontwikkeling komt voor ons feitelijk neer op nieuwbouw. Het meestal volledig afbreken en opnieuw opzetten van een gebouw. Ik transformeer geen locatie zonder te slopen. Renoveren is niet haalbaar vanwege de hoge kwaliteitsnormen die Syntrus Achmea hanteert voor haar producten. We onderzoeken welke investering nodig is voor herontwikkeling, ten aanzien van de marktwaarde van het pand. Daarnaast zijn er de kosten die we moeten maken om zo’n specifiek product te implementeren. Dat moet haalbaar zijn. Instellingen kunnen dus op dezelfde locatie terugkomen. Als die eigendom is van een zorginstelling kan het interessant zijn de locatie aan te kopen en de zorgondernemer het terug te laten huren.’

Naar de wijk
‘Veel verzorgingstehuizen sluiten. Op den duur wordt een afzetgebied niet meer bediend door de tehuizen. Door het scheiden van wonen en zorg blijven mensen langer thuis en hebben ze thuis zorg nodig. Maar hoe breng je dat als organisatie onder? Dan heb je wijksteun- en servicepunten nodig. De business case van een zorgondernemer komt uit de vergoeding die ze krijgen voor het behandelen van cliënten. Hij moet weten hoeveel cliënten er in een bepaalde periode nodig zijn om de huur te betalen. Wij kijken naar hoe een zorgondernemer zijn exploitatie inricht. Dan toetsen wij de risico’s: hoeveel omzet draait hij en is dat genoeg om de huurpenningen te betalen? Wij hechten aan een langetermijnrelatie en duurzaam ondernemerschap met onze huurders.’

Zorgverzekeraar
‘Met zorgverzekeraar Achmea hebben we geen directe relatie.relatie. We zijn onderdeel van dezelfde holding en maken wél gebruik van elkaars kennis. Wij vragen ze bijvoorbeeld of ze een zorgondernemer kennen waar wij mogelijk mee gaan samenwerken. Of zij geloof hebben in die ondernemer, inzicht in de kwaliteit die hij levert, in zijn risico’s. We willen voor we een overeenkomst aangaan weten hoe zijn business model in elkaar zit. Maar we kijken ook breder dan het business model voor die ene locatie. Een zorgorganisatie kan een waterdichte business case hebben uitgeschreven voor een locatie waar ze graag willen zitten, maar in de portefeuille toch rotte appels hebben. Die kunnen later de solvabiliteit van de organisatie naar beneden halen en dan hebben wij alsnog een probleem. Als wij met een zorgondernemer in zee gaan willen dus ook altijd een doorkijk naar de rest van de portefeuille. Wij benaderen zelf zorgorganisaties maar andersom komen ze ook naar ons toe. Wij doen in principe zaken één op één met de zorgorganisatie. Maar bij zorgorganisaties die de portefeuille uit handen hebben gegeven aan vastgoedpartijen zijn we ook nauw betrokken. Daar werken we dan direct samen met realiserende partijen.’

Krimpgebieden
‘Financiering is voor zorgondernemers nog wel een groot probleem. Banken durfden het in het verleden aan omdat leningen werden geborgd, maar die borging vanuit het Waarborgfonds is er niet meer. Er is gefinancierd in vastgoed dat niks meer waard is en er zijn miljarden verdampt. Banken willen de business case van een zorgondernemer weten en wat hij in kan brengen aan eigen vermogen. Voor veel partijen partijen is dat niet aan de orde. De grootste problemen zie je in krimpgebieden. Veel klanten willen daar niet investeren. Terwijl het er voor ons om gaat waar je met de juiste producten het verantwoorde rendement maakt. Die verantwoordelijkheid hebben wij, óók in krimpgebieden.’

Achterstand
‘Zorgvastgoed is geen rocket science. Het is voor een ontwikkelaar alleen wél anders omgaan met je vak. Traditionele projectonwikkelaars bestaan in mijn optiek sowieso niet meer. Bij projectontwikkeling is de inhoud risicodragend, het gaat om onder eigen financiering een product realiseren. Ik zie wel een voorwaartse beweging bij ontwikkelaars, maar de Nederlandse vastgoedmarkt heeft nog een grote achterstand in kennis en in het niveau van conceptontwikkeling.’

Dit interview is onderdeel van de interviewserie ‘Perspectieven op de gezonde stad’. In deze serie komen verder nog aan het woord: Kim Putters (directeur Sociaal Cultureel Planbureau). Eerder verschenen gesprekken met Sanne de Vries (lector Haagse Hogeschool) en Marjolein Verstappen (directeur zorginkoop Achmea)