blosse blog: “Leegstand in legbatterijen: de toekomst van zorgvastgoed”

Het Rijksbeleid voor gezondheidszorg zal de komende jaren drastisch veranderen. Zowel de kant van ‘care’ (gericht op langdurige zorg) als die van ‘cure’ (gericht op herstel) worden structureel hervormd. Twee ontwikkelingen hebben een grote impact op de manier waarop zorg gefaciliteerd gaat worden; de scheiding van wonen en zorg plus de invoering van prestatieafhankelijke vergoedingen voor zorgvastgoed. Op Den Haag Vastgoed 2013 werd de toekomst van zorgvastgoed besproken, in de context van de stadsontwikkeling van Den Haag en de Haagse kantorenopgave. Daarbij kreeg de financiering van zorgvastgoed veel aandacht. Maar wat willen ouderen zelf?

Dit artikel is geschreven in samenwerking met David Struik en verscheen 07-02-2014 op Gebiedsontwikkeling.NU.

Het traditionele zorgvastgoed gaat failliet
Twee ontwikkelingen hebben een grote impact op de manier waarop zorg gefaciliteerd gaat worden. De eerste is de invoering van prestatieafhankelijke vergoedingen voor zorgvastgoed. De invoering van een Normatieve Huisvestings Component (NHC) betekent dat de zorgondernemer geen vergoeding meer krijgt per aanwezig bed, maar per aanwezige cliënt.
De tweede grote ontwikkeling is de scheiding van wonen en zorg. Ouderen met een lage zorgindicatie krijgen voortaan vanuit de AWBZ/WMO enkel nog een vergoeding voor zorg en niet meer voor wonen. Dat betekent dat ze zelf huur moeten betalen en daarmee keuzevrijheid krijgen. Het ligt voor de hand dat cliënten langer thuis blijven wonen. De vraag verschuift van zorgvastgoed naar ‘wonen met zorg’. Dat vertaalt zich in differentiatie van het aanbod woon-zorgconcepten, maar ook in segmentatie op basis van budget. Het voorstel voor een budget-bejaardentehuis in een gevangenis illustreert de gevaren van deze ontwikkeling op een ludieke manier.

De bestaande woningvoorraad zal in veel gevallen bouwkundig aangepast moeten worden (bredere deuren, drempelvrij) en moeten worden voorzien van domotica. De locatie van de woning, de nabijheid van voorzieningen en de kwaliteit van de buitenruimte worden van nog grotere betekenis.

De veranderende vraag heeft een grote ruimtelijke impact voor het bestaande zorgvastgoed. Zorgondernemers die nu appartementen met lichte zorg aanbieden moeten apart huur gaan vragen voor de wooncomponent. Een huurcomponent van 600 euro op de huidige maandprijs maakt de appartementen in veel gevallen onbetaalbaar voor de cliënt. Als de huurcomponent niet geïnd kan worden moet het voorzieningenniveau in de zorgcomplexen verlaagd worden. Juist het voorzieningenniveau onderscheidt een zorgcomplex van een reguliere woning. Ouderen zullen in toenemende mate kiezen voor ‘wonen met zorg’-arrangementen (keuzevrijheid in type woning en flexibele schil van zorg aan huis). Dit veroorzaakt ontegenzeggelijk leegstand in verouderde zorgcomplexen. Hans de Jonge, directievoorzitter van de Brink Groep, is stellig: ‘Het traditionele zorgvastgoed gaat failliet’.

Het speelveld van zorgvastgoed gaat radicaal veranderen. Zorginstellingen zullen gaan ondernemen en er zullen nieuwe commerciële zorgpartijen ontstaan. Op het gebied van financiering ziet De Jonge een belangrijke rol voor zorgverzekeraars en pensioenfondsen, die zich kunnen richten op het relatief grote spaar- en pensioentegoed van de Nederlanders.
In het tafelgesprek bespreekt Hans de Jonge de toekomst van het zorgvastgoed met Ruud Stemerdink (Florence), Huib Bossevain (Annexum Invest), Bas van Veggel (COD) en Willem Krzeszewski (Staedion). De laatste trapte af met een helder statement: ‘schoenmaker blijf bij je leest.’ In dat geval zijn het niet de corporaties die ‘wonen met zorg’-arrangementen gaan faciliteren. Ruud Stemerdink vertelt dat Florence zich vooral richt op schaalvergroting en tegelijkertijd kijkt welke locaties wellicht afgestoten moeten worden. Voor de complexen op een slechte locatie is sloop een reëel perspectief. Nieuwe woon-zorgconcepten worden volgens Van Veggel vertraagd door financiële drempels, aan de kant van de investeerder en de kant van de consument. Dat vraagt een mentaliteitsverandering, Bossevain: ‘We moeten accepteren dat 20 jaar zekerheid als belegger dan niet reëel is. En dat zouden banken ook eens moeten doen.’

Zorgaanbod of –vraag?
Het valt op dat de vastgoedmarkt zich vooral focust op de financiering van de gebouwen en niet zozeer op de cliënten die weg dreigen te lopen. De opgave wordt daarmee gereduceerd tot een beleggersprobleem – slecht rendement op een vastgoedportfolio. De oplossing van dat probleem wordt beschreven als een technische exercitie. Onzelfstandige woningen splitsen, keukens plaatsen, een beugel in de badkamer, enzovoorts. Dat is ouderwets aanbodgericht denken, sleutelen aan een slecht lopende motor.

Er lijken nauwelijks partijen op zoek naar wat de toekomstige ouderen zelf willen en welke belevingswaarde daarbij hoort. Hoe ‘wonen met zorg’-arrangementen ingepast kunnen worden in bestaande stadswijken als ze thuis blijven wonen. Of ze überhaupt in een verbouwd kantoor willen wonen als ze verhuizen. En welke wijken geen voorzieningen meer hebben als er zorgcomplexen gaan sluiten. Daar ligt zeker voor Den Haag een opgave.